港人「定居寶島」最實用的指南！--《定居寶島‧居住篇》

從香港興沖沖奔台灣，買樓？租樓？別心急上車，想好需求再下手！
一本全方位的「台灣屋基本認識」，港人「定居寶島」最實用的指南！
本書由「在台香港人」團主傑拉德精心策劃，特邀台北住房通鄧樂文、羅伊、黃文彪律師、列當度、林靚、藍色水銀等具實際經驗的專業作者群，逐項說明台灣房市的房型、土地業權、購屋流程、法規稅務及城市環境，例如電梯大樓、電梯華廈、無電梯公寓，預售屋、新成屋、中古屋，雅房、套房、公寓、華廈、大樓、透天、別墅等等，詳加介紹；並就斡旋金、簽約金、代書費、過戶費、仲介費，地價稅、房屋稅、增值稅等購屋費用實際分析，帶你深入了解台灣樓市，挑到合意的台灣好房！

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內容試閱

〈定居寶島初到步應先買樓定租屋？〉／鄧樂文

　　看到這個題目時，我想大家第一個念頭就是：「有錢咪買囉！有什麼好講呀？」但認真想想，真的就那麼簡單嗎？尤其是對於移民來台灣的香港人，大部份是所謂的中產階級。手頭有一定的資金，但是真的充裕到能夠立刻負擔一個房子？這確實是一個相當需要考慮的問題！
　　對香港人來說，台灣的房價確實是相對便宜的。也有很多媒體會把在台灣買房子這件事過於美化和簡化，但事實是不是真的那樣就很難說。
　　我們家在多年前剛來台灣時便立刻買了房子。那是在中壢平鎮，坐落在鄉間的獨棟兩層的房子，環境還算不錯！但若問我中壢平鎮在那裹？說真的，當時真的不知道。只知道從台北去的話要由台北車站坐近兩小時國光號到中壢車站，然後再坐差不多一小時的公車，下車後再走二十分鐘，現在想起來都很累。當然也是因為當時的交通並不像現在方便快速。
　　至於為什麼選這麼偏遠的地方，主要是因為父親朋友的介紹有一個這樣的地方。朋友們都住附近能相互照應，而且價格也是相當便宜。結果因為偏僻，不管想買東西或是找東西吃都很困難（當年便利店和大賣場還未盛行）結果我們家人來台灣住在那裹的日子加起來不到三個月。
　　說真的，其實買房子可能會帶來不少的生活壓力。因為這可能是你人生中買過最貴的東西，購買的過程也十分複雜、常會出現意外的開銷。基本上在您決定買房子時您應該是有能力負擔預算中的金額，但那是個上限的數目，而真的買到房子之後，還有林林總總各樣的開銷會冒出來，例如修繕、裝潢、購買家具都是一筆不少的費用。所以應該要留一點空間，好應付意外的支出。
　　當年我父親考慮的是退休以後可以和一些認識多年的老朋友一起生活比較沒有溝通上的問題，可是卻怱略了生活的問題：交通、醫療、工作甚至是購買日用品的問題。
　　所以選擇合適的地區非常重要。因為您將要在這個選擇的地方生活至少一年甚至五年十年。就算你沒有小孩或孩子已經長大，也要研究一下該區的學校，如果您在意健康或是有點年紀那就要考慮從住家到醫院、診所或藥局等設施的距離。因為那將會影響以後您在那裡的生活甚至影響以後房子的價值。
　　另外，你的交通工具是什麼？台灣雖然不像歐美地方那麼大，不一定需要自己開車，但你也要考慮到公共交通工具是否有到達住所附近。例如，北部的交通不管是公車路線、捷運系統和快速公路系統都比較完善，然而中南部則很多還在建設甚至是計劃中。這當然也是要考慮考慮，不然每次出門都要轉好幾程的車或是走一大段路！
　　如果你手上的資金充裕又有希望能長久生活的地區的話，買房子確實是一個不錯的選擇。但是你看中的地方真的有想像中好嗎？
　　有些看似美好的設施，遇到不對的時間或人，一樣是干擾居住品質的殺手。
　　也唯有實際在那裡生活過才能長期的觀察如氣候、溫濕度等大環境。例如：偶爾去淡水走走看夕陽會讓人覺得那是個非常休閒舒適的地方，所以很難想像每天上班要從唯一的馬路塞車出市區，下班再塞回去以及在冬天時細雨加東北季風的可怕。
　　建議大家買屋子前不妨先用租的方式，這樣可以了解附近有哪些採買機能、公車及捷運位置、學區好壞、有無嫌惡設施等。而像「鄰居是否好相處」、有沒有「特殊的噪音來源」等細緻的居住環境，單單從走訪幾次想了解真實的狀況並不容易，所以如果真的很想完全掌握區域的生活機能，可以先在那個地區租房子住看看。因為實際居住過後，才能對區域環境有更清楚與深刻的掌握。而我也是曾經於好幾個地區租屋住過後，最後才選定在現在的區域買房子。
　　租屋最大的好處就是有彈性，不論是財務上或是遷移性上都是。可能是我的運氣還不錯，遇到的房東都蠻好相處的。但是在近年的社會新聞常會有所謂惡房東的報導，所以租房子時要注意什麼對自己比較有保障？
　　首先，看房子時務必要請房東出示身份證明、房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本，以確定是真的房東或是二房東（若是二房東，請其出示與房東所訂之契約書，瞭解到底有無可轉租他人的規定）。這樣才能談租金多少？何時繳納？租約期限多長？是否要付押金？
　　為了防止房東向房客要求過高的押金，不管簽約簽幾年，法規有規定租屋的押金最高只能收二個月！超過的部分，可以用來抵付房租。也就是，如果房東有超收押金的話，你可以將某一期要繳的租金，扣除房東多收的押金後再付給房東。
　　至於水電費、大樓管理費、房屋稅等金額由誰繳納？如何計算？繳納方式為何？房東與您對於修繕之責任區分與明訂項目，最好能明確訂於契約書中。
　　有些房東會提供傢俱及設備，最好在搬進去時拍照存證，以免未來有責任需釐清時苦無證據。
　　要跟房東溝通是否有特殊的限制，例如是否可煮食或養寵物？您是否可轉租他人？或尋找室友共同分擔房租？您是否可整修或改裝房屋現有之設備或結構？若房東與您，任何一方違反規定或提前解約時要怎樣賠償？
　　簽約時記得核對對方的身分證明。契約書內容中若有更改處，雙方要加蓋印章或共同簽名，以防未來發生糾紛事情。簽約完後記得保留一份契約書。
　　繳納租金時，如果可以應請房東本人來簽收，若是以匯款轉帳的方式則應該保存匯款單或紀錄以證明該月份租金繳納完畢。
　　目前台灣房地產在相同區段與大小的房屋，租金比房貸還是來得便宜，先租屋不但可以確定該區域是否符合心目中理想居所的條件，又可以保有後續是否購屋的彈性，更能在租屋期間多保留一點未來買房的頭期款，減輕買房後每月房貸的經濟壓力，這也是租屋的另一個潛在優點。另外，租屋時某些生活上的不便利，剛好成為對於居住需求的經驗累積。之前自己以為某件事完全不能忍受，真正住進去後才發覺其實也還好。反而自己以為不在意的事到後來才發現是真的麻煩。
　　關於居住需求想像與實際間差距的問題，租屋是個相對花費較少而且彈性較大的求證方法。移居台灣不妨住住不同的地區，再決定以後要買的那個心目中理想的家！

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