一次看穿都更×合建契約陷阱》建商灌公設,找補竟要上千萬!

2017/8/18  
  
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一次看穿都更×合建契約陷阱》建商灌公設,找補竟要上千萬!

王小姐在新店的老家,十多年前建商來談合建,雙方簽訂合建契約,合約中僅約定分配坪數,沒約定「公設比」,如果選配坪數與約定坪數有差額,由雙方協商找補金額。建商還說選配不同的樓層可不計價差,不過並沒有載明在合約內。 

選屋後,王小姐又與建商簽訂一紙選屋協議,裡頭有約定找補金額,店面一坪為一百一十萬元、住家一坪為四十五萬元。建商預售房屋時,王小姐有拿到建商對外銷售的合約,上面記載公設比為二十九%。 

本合建案的建照原本是以二十六筆土地申請,但中間經歷一番法令解釋疑義的波折,有幾位地主因故退出,建商又想沿用舊建照申請時的法規優惠,因此便以「舊案續審」的方式申領到建造執照。其後動工興建到六層樓時,因建照遭退出的幾名地主提告,而被行政法院撤銷,工程停工了好一段時間,解決爭議之後再繼續興建,終於進展到完工交屋階段。從動工到完工,前前後後耗費將近七年光陰。 

◎找補金額大增,源於增加的公設

完工後,王小姐收到建商的交屋通知單,原本是滿心歡喜,但一看到通知單後附的找補金額列表,差點沒有昏倒,找補金額竟然要上千萬!其中最大筆的是「地政登記權狀坪數」找補金額,如果是室內坪數增加當然很好,但王小姐發現專有部分面積根本沒有增加,權狀坪數增加的都是屬於公設的面積,「公設比」從原本預售時的二十九%,暴增到三十五%,可見建商在產權登記時灌進了很多公設面積。 

另一個大項是「樓層價差」找補金額,由於當初沒有白紙黑字寫在合約內,建商當然是將選屋樓層差價列入找補。而且不知是否因為工程拖了很長的時間,建商為彌補虧損,居然連原本依合約要由建商負擔的合建信託費都列出,要向地主請求。此部分經王小姐拿出合約抗議後,建商自知理虧,就將其剔除。此外,王小姐也不明白,為何建商要支付給稅捐單位的營業稅也要地主負擔。 

王小姐擔心如果不支付找補金,信託機構塗銷信託後將產權登記給建商,建商就會以產權為要脅,不登記給地主,這樣就要擔心房地隨時可能會被建商賣掉或被其債權人查封,於是王小姐趕緊發了一封信函給信託機構,要求信託機構暫緩塗銷信託。信託機構為免發生爭議,答應暫緩塗銷,但要求王小姐要負擔後續的信託保管費用。 

◎小叮嚀

公設比、找補相關規定等皆應寫在合約裡

合建契約往往涉及到上百、上千萬元價額的產權,為免約定不清楚發生爭議,以致日後蒙受鉅額的損失,建議務必先請律師協助審閱。

一般俗稱的「公設比」,也就是權狀上登記共有部分占全部登記面積的比例,合約中最好事先約明,以免發生本案例遭灌公設面積的情事。合約中也應約定產權登記時如果有誤差應如何處理,例如找補的計算基準、上限,以及區別主建物、附屬建物及共有部分的找補金額等。

選屋的找補方式與金額最好先約定清楚,不建議僅約定以「協商」方式處理,否則萬一未來雙方協商不成該怎麼辦?即使上法院,因為雙方未寫清楚該以何種基準或價格找補,法院也很難判斷。

凡事有「白紙黑字」才算數,任何承諾或協議均應明文記載在書面上,一旦有一方不認帳,另一方才有憑證可以主張。 

營業稅的負擔方式或分擔比例也須事前約定

營業稅為建商合建的成本,要地主負擔不是不合理,只是問題在於其到底有沒有算進建商的成本、並反映在雙方約定的合建比例當中。如果沒有在合約中講清楚,就很難明瞭與區分。若是沒寫清楚,司法實務對於究竟是由建商還是地主負擔,也有不同見解,建議營業稅由何人負擔應事先在合約中約明。 

注意建商罰則中的免責事項

合約通常會約定建商如逾期完工,應依合約所定標準計算給付懲罰性違約金,但要注意「除外事項」,也就是建商可「免責」事由的約定。案例中的約定並不明確,有可能會遭建商解釋為包含「其他未參與本案之地主所衍生產權糾紛」的情事。

最後,信託契約有關未來完工後地主應分配房地的產權登記,最好約定直接由信託機構移轉給地主,不要再透過建商轉手,以免產權登記發生問題。 

 

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本文節錄自一次看穿都更×合建契約陷阱:良心律師專業解碼老屋改建眉角一書,時報出版提供。

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