一次看穿都更×合建契約陷阱》存證信函寫錯對方名字,解約竟不合法?!

2017/12/11  
  
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一次看穿都更×合建契約陷阱》存證信函寫錯對方名字,解約竟不合法?!

李小姐在台北市內湖區買了一間預售屋,買賣契約中約定建商應於九十七年七月三十一日前「申請」使用執照。其後,建商雖然於九十七年六月五日前提出使用執照申請,但因銷售建案涉有違反基地土地使用分區用途管制及公平交易法的規定,一直到九十八年七月二十九日才取得使用執照。李小姐在九十八年八月十一日發函給建商,主張撤銷及解除買賣契約,並請求返還已繳的買賣價金及違約金,建商則不予置理,李小姐乃向民事法院提起給付訴訟。 

在法庭上,建商主張合約是約定使用執照的「申請」期限,不是「取得」期限,因此既然建商在九十七年七月三十一日前即已提出使用執照「申請」,就沒有違反雙方合約約定。縱使合約應包含使用執照「取得」的最長期限規定,但因雙方並未於簽約時約明,故應按使用執照所載規定竣工期限計算取得使用執照期限,加計行政機關作業時間二十天,建商只需於九十九年十月二十九日前取得即可。 

法院就此則認為,建商關於應在九十七年七月三十一日前「申請」使用執照的約定,因違反主管機關公告的「預售屋買賣定型化契約應記載事項」中「應於特定日期前『取得』使用執照」規定,依據消費者保護法及施行細則規定為無效,且因「取得」使用執照期限未經記載於定型化契約,但該等應記載事項仍構成契約之內容。參酌使用執照一般處理時限為二十日,如以日曆天計算約為一個月,因此認為建商依約必須於「申請」後加計一個月後之九十七年八月三十一日,為「取得」使用執照的期限。 

然而,依照雙方買賣契約約定,李小姐必須先催告建商於相當期間改善,始得解除契約。觀之李小姐在九十八年八月十一日發給建商的函文,並未載明「催告限期履行」的意思,且該函記載的收件人「××有限公司」少了「股份」兩字,因此並不是被告建商,因而李小姐不能取得解除契約的權利,判決李小姐敗訴。 

宏道法律事務所蔡志揚律師表示,合建契約不適用「預售屋買賣定型化契約應記載事項」本案例是發生在預售屋買賣的情況,如果地主和建商簽訂的是合建契約,合約中如果僅約定「申請」使用執照的期限,而沒有「取得」使用執照的期限,就無法適用主管機關公告的「預售屋買賣定型化契約應記載事項」,因此在合建契約中請務必注意相關時限的約定是否合理、正確。 

依民法第二百五十四條規定,債務人遲延給付時,必須經債權人定相當期限催告其履行,而債務人於期限內仍不履行時,債權人始得解除契約。是以除非雙方於合約中有明文約定得不經催告即可逕行解除契約的事由,否則如果因為一方違約而他方欲解除契約時,請務必於解約前先發函對方表示「催告限期履行或改善,如不改善,則解除契約」,並於其後再發一次函解除契約,否則日後可能辛辛苦苦在法庭上說服法官解約的情事符合,卻僅因為解約前未踐行催告程序而被認為解約不合法,功虧一簣。 

依照最高法院見解,請求履行給付的催告應定相當期限,如未定期限,難謂與解約要件相符。此外,催告及解約均建議用存證信函的方式發文,以免日後舉證不易,且對方的姓名和地址務必記載正確,千萬不要發生像本案例的烏龍情況! 

 

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本文節錄自一次看穿都更×合建契約陷阱:良心律師專業解碼老屋改建眉角一書,時報出版提供。

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