一次看穿都更×合建契約陷阱》不合理條約?竟只有建商有解除契約的權利!

2017/7/27  
  
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一次看穿都更×合建契約陷阱》不合理條約?竟只有建商有解除契約的權利!

台北市中正區有一位楊先生,一年多前和建商簽了都更合建契約,簽約時建商告訴他約五年內會完成都更事業計畫的核定,合約中並約明五年內若沒有完成事業計畫核定,地主可以解除契約。轉眼間四年過去了,案子沒消沒息,據說是靠大馬路的那排店面整合不順,楊先生想說既然這家建商不中用,或許換另一家建商會比較有希望,於是準備與建商解約。 

楊先生找到了當年簽的有關條文,仔細一看,才發現根本無法讓他「退場」。合約條文寫的是:「雙方同意本案都市更新範圍內九十%以上(含九十%)所有權人完成簽定本契約及都市更新事業計畫同意書,並自都市更新事業計畫送件申請日起算五年內需完成都市更新事業計畫核定,否則甲方得解除契約。」也就是說,建商所說的「五年」,是從「都市更新事業計畫送件申請日起算」;如果建商一直整合不到符合法定報核門檻的所有權人簽署同意書,或者建商一直沒有將事業計畫送件申請報核,「五年」就根本不會起算,楊先生也無從解約「退場」。楊先生得知後,氣得對建商提告詐欺,但檢察官則認為是楊先生自己沒有把合約條文看清楚,因此對建商作出不起訴處分。 

類似的情況也發生在大同區一個都更案。建商當初說好在民國一百年年底可以申請都市更新事業計畫及權利變換計畫報核,到了一○二年卻連個影子都沒有。李先生拿出合約來看,沒想到合約是寫:「若有下列情形時,乙方得解除本契約……二、民國一百年十二月三十一日之前,乙方未能向台北市都市更新主管機關申請都市更新事業計畫及權利變換計畫報核時。」換言之,只有建商(合約乙方)可以解除契約,地主(合約甲方)卻沒有解約權。 

另一個靠近台北車站的都更基地,有一位汪姓地主與建商簽約,要求建商應在簽約日起三年內完成都更事業計畫的核定程序,並在合約中載明。建商報核都更事業計畫後,因為在廢巷上遇到困難,因此遲遲未能進入審議會審議。三年一到,汪先生即發函建商解除契約,不過據他所知,都更基地內其他地主與建商簽的合約沒有「退場機制」條款。 

不久後,汪先生收到建商的來函,辯稱汪先生的解約並不合法,因為雙方合約的「退場」條款是約定:「雙方同意自簽定本契約起三年,如本案都市更新事業計畫未能完成核定,及於本契約簽定日起十年,本案工程興建進度未達五十%樓地板面積時,則任一方得無條件終止本契約。」建商據此主張合約是約定兩個條件都要符合,才能夠終止契約。汪先生十分不服氣,反駁建商解約的條件是「二者擇一」,不可能是「二者兼備」,否則何必要約定前者?因為如果是後者也要具備的話,其實可以只約定後者就能夠涵蓋前者了。雙方因此僵持不下。 

蔡志揚律師表示,所謂「退場」,就是在符合一定條件或情事下,可以「解除」或「終止」契約。通常因為簽約後發生某種阻礙,或者契約在履行上遲遲沒有進度,因此要賦予簽約者可以選擇「退場」的權利,以解消雙方的法律關係。合約一定要約定「退場機制」,否則可能就會成為「萬年合約」。退場的條件或情形,地主也一定要看清楚,如果模稜兩可或語意不明,則可能根本沒辦法退場。而且千萬要搞清楚誰可以發動,注意是否只有一方可主張退場。 

此外,「退場」機制也不宜約定得太嚴苛,例如一般都更整合至少要三至五年,長者可能達十年;都更相關計畫的行政程序,自報核日起至核定日止,也通常需要一至三年的期間。因此如果地主約定可以退場的期間太過短暫,實際上可能並不合理、公平。注意退場後如何處理公法法律關係都更合建契約與傳統合建契約有一個很不一樣的地方,就是合約雙方在選擇退場之際,除了雙方間的「私法」契約關係要「斬斷」之外,另外可能還與公部門存在著「公法」的法律關係需要解決。例如因為都市更新事業計畫遲遲未能完成核定,地主想選擇退場,並不是解除雙方合約就沒事了;地主前此簽署的事業計畫同意書,並不會因為與建商「私法」關係的解除而失效;換言之,事業計畫同意書的「公法」效力可能還存在著。

因此一個「有效」的退場機制條款,除了退場的條件或情形要約定清楚之外,還有合約關係消滅後,可能存在的問題及其他法律關係如何處理,也應一併約定清楚。 

 

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本文節錄自一次看穿都更×合建契約陷阱:良心律師專業解碼老屋改建眉角一書,時報出版提供。

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