一次看穿都更×合建契約陷阱》瞎米?一樓分到的比樓上還少?

2017/6/29  
  
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一次看穿都更×合建契約陷阱》瞎米?一樓分到的比樓上還少?

台北市南港區有一個都更案,其中有一棟兩層樓高的公寓。譚小姐的房子位於一樓,並與建商談好了合作都更的條件:她(地主)所提供土地的法定容積及都更獎勵容積,均是地主分得五十七.五%、建商分得四十二.五%,合約並記載房屋面積價值之換算,是依建方第一次對外公開銷售時表列標準層之價格為計算標準。 

除此之外,本案為爭取稅捐減免優惠,將以權利變換方式實施,不過合約明確約定:「若權利變換應分配條件或價值與本合約應分配條件或價值不同時,以本合建契約分配結果為實際分配結果,雙方不得異議。」 

房子快要蓋好時,譚小姐收到建商寄來的「選配房屋找補金額計算表」。依合約計算可分配的房屋面積沒有多大問題,換算的標準層每坪單價五十八萬元,即是建商所稱第一次對外公開銷售時表列標準層的價格,譚小姐因選配更新後一樓和二樓,其中一樓的單價為一百零五萬元、二樓則為五十二萬元,但如此的選屋結果是譚小姐要找補很多錢。換言之,譚小姐原本的可分配坪數如果要換更新後的一樓,必須多花費快一倍的籌碼,而她原本就住在一樓,卻要用將近一倍的代價來換(已扣除營建成本)。 

◎合約未注意一樓樓層效用價值

樓上同樣是選兩間房子,但因為譚小姐選一樓,要找補的錢便比樓上多很多。看完「選配房屋找補金額計算表」,譚小姐氣得快要昏倒,馬上聯絡建商。建商表示完全依雙方合約約定辦理,無任何問題。譚小姐打電話到都更處陳情,並且申請閱覽及影印權利變換計畫(當時行政實務尚未於核定通知送達時一併提供計畫書光碟),一看計畫書才知道她更新前的權利價值比例比樓上層高了不少,因此如果依照她更新後的應分配權利價值,同樣選配一樓和二樓,實際要找補的錢並不多。然而在談合約的分配條件時,她沒有將一樓的樓層效用價值考慮進去,因此如果是用樓上標準層的單價換算可分配坪數的價值,再拿去選配高價的一樓,當然吃虧。 

但是合約的白紙黑字就是如此約定,而且又因為合約明文約定雙方分配以合約為準,還沒有「擇優」的空間,因此譚小姐就算尋求司法救濟恐怕也沒有辦法勝訴;房子已經蓋好,向主管機關陳情大概也沒有用。不過或許是當時的景氣狀況還不錯,建商合建獲利不差,且自知理虧,因此還是選擇與譚小姐和解,雙方另行協商了一個差額找補的金額。 

注意一樓的分配約定

一樓的房子可能有商業效益,因此價值會較樓上高,但其土地持分與樓上相同,算出來的可建容積與樓上一樣,因此如果沒有考慮一樓的價差,換算出來的選屋價值就會與樓上住戶是相同的,但如果用同樣的選屋價值來選擇有價差的房屋,就會出現上述的不合理情況。 

蔡志揚律師表示,一樓的價值估算不易,商效高的一樓如果要分樓上戶別,很容易將原本其他樓層地主的可建坪數吃完,因為「餅=土地」只有一個。在協商合建分配時,一樓更新前後的價差往往是忽略不計,也就是用「面積」換「面積」,不用再換算價值,但選配一樓如果有剩餘面積,其面積要換算成樓上層的面積時,就仍要考慮兩者間的「價差」,換算成一定倍數。 

合約可採「擇優」條款,不要以「公開銷售表列價格」為準

「都更合建」比起「傳統合建」有個優勢,在於權利變換實施的都更,政府會審議建商報核的權利變換計畫內容,亦即會審查地主的分配是否合理,因此如果本案地主合約採用權利變換分配「擇優」條款,至少可以避免最不利的情況。從而,「都更合建」形同政府會協助地主對於合建分配做最基本的檢視,可以確保協商智識或能力不佳的地主,能有個還算合理的分配條件。 

可選屋面積換算成選屋價值,最好不要用「公開銷售表列價格」為基準,因為價格表往往只有建商與代銷公司有,外部人員很難知悉,因此建商告知的單價未必正確,不如約定「選屋時提供」或「權利變換計畫核定」的單價,才比較能有確切的依據。 

 

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本文節錄自一次看穿都更×合建契約陷阱:良心律師專業解碼老屋改建眉角一書,時報出版提供。

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