一次看穿都更×合建契約陷阱》都更不計較!危樓重建全體地主各退一步,歡喜迎新屋

2017/11/3  
  
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一次看穿都更×合建契約陷阱》都更不計較!危樓重建全體地主各退一步,歡喜迎新屋

台北市信義區精華地段有一棟大樓被九二一地震震成危樓,後來由居民自組更新會、取得重建共識,並取得金融機構百分之百的融資,由銀行貸款並協助重建完成,成為都市更新重建的典範案例。其中,有一段不為人知的小故事。 

原本在取得重建共識的當下,對於擁有一樓店面的地主來說,實際上是百般不願意。因為即使震成了危樓,店面也不是不能出租,而且當地價值不斐,出租的行情和震災前並沒有太大的差距。不過一樓店面的地主也顧及畢竟房子已成了「危樓」,能夠重建當然是好事,而樓上層的地主也多是通情達理之人,能夠體諒一樓店面地主的心情,因此願意給一樓地主較優惠的條件。 

雖然本案是自組更新會都更,不過全體地主特別為一樓地主簽立了一個特約,就是自主更新的花費及重建後費用的結算,一樓地主僅需按照更新前房屋的「坪數」分擔,不必像法定「權利變換」是依照一樓更新前的「價值」分擔。對於要「負擔」費用的一樓地主而言,店面「坪數」所占全部地主房屋坪數的比例,當然比店面「價值」所占全部地主價值的比例,相對而言少了許多。而決定重建的當下,大家原是預期即使出售了因都更而新增加的房屋坪數,仍然不足支應重建費用,地主仍須貼錢負擔部分花費,因此一樓當然是接受此方案。 

孰料,重建工程動工後迄至完工,這段期間的房地產價格大幅飛漲,更新會出售因都更而新增加的房屋坪數,所得竟然大於重建支出,所有地主於房屋完工移交後,不僅不需背負重建費用的貸款,還可以分到新增坪數出售後扣除重建費的餘款。這時如果依照當時的協議,一樓店面地主用「坪數」來計算「分配」比率,當然會比用「價值」來計算少得許多。不過,一樓店面地主接受了這樣的結果。總之,全體居民可以不用付一毛錢,歡歡喜喜地迎接全新的房屋,就已經難能可貴了! 

蔡志揚律師表示, 都市更新的「權利變換」,依據都更相關法令規定,更新後的價值及更新成本的共同負擔,均是以地主更新前的「價值」來計算分配和負擔,除非地主與實施者另行簽訂私約,否則就是依照這樣的規則來運作。在地主自組更新會的場合,原本是全體地主一律適用「法定」的規則來辦理,以求公平、公開,不太能容許成立私約。本案例算是十分特殊,因為全體地主均能共體時艱,相互折衝退讓,共同簽立一份協議,因此便有不適用法定「權利變換」規定的可能。 

謹慎並守信,才能圓滿達成目標

約定就是約定,即使情事變更,上了法院對簿公堂,法官也是依照雙方白紙黑字的約定做成判決,不會輕易接受一方違約的理由,因此於簽約前當然應該要審慎評估,並充分了解相關的資訊。房地合約動輒牽涉上百、上千萬元的金額,千萬不要隨隨便便地就簽下名字,合約一旦成立,就不容輕易反悔。 

 

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本文節錄自一次看穿都更×合建契約陷阱:良心律師專業解碼老屋改建眉角一書,時報出版提供。

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