一次看穿都更×合建契約陷阱》搬遷補償竟被取代為租金補貼!

2017/7/4  
  
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一次看穿都更×合建契約陷阱》搬遷補償竟被取代為租金補貼!

台北市南港區某個都更案的文姓地主和建商簽訂都更合建契約,雙方約定地主將原有房屋點交給建商時,建商應支付「搬遷補償費」二十萬元,並載明在合約的第五條。後來,地主發現鄰居的合約竟然還有「租金補貼」,於是氣急敗壞地質問建商為何當初沒有寫到租金補貼,建商則回答:「每個人的合約本來就會不一樣,也許別的地主在其他條件沒有比較好。」但地主無法接受,堅持比照其他地主一樣有租金補貼,建商受不了這位地主每天打電話來抱怨,最後答應提供。 

雙方談好租金補貼的條件後,建商另提供了一份「增補協議書」要地主簽署。這份協議書上記載:「經甲、乙雙方協議,修改原合約部分條文如下:修改第五條內容為:乙方同意對甲方所持有之舊建物支付租金補貼,補貼期間自乙方書面通知甲方搬遷後,甲方將戶籍移出且搬遷騰空完成、房地點交予乙方之日起,至使用執照核發日為止,每月新台幣八萬元整。」地主當場不疑有他,歡天喜地簽了「增補協議書」。 

某天,地主覺得不太對勁,拿出合約來看。兩相比較後發現,「增補協議書」上說是「修改原合約部分條文」,而且是「修改第五條內容」,這樣原合約「第五條內容」似乎就被修改成「租金補貼」,原本約定的「搬遷補償費」二十萬元是不是就被覆蓋過去了?地主趕緊尋求法律諮詢,律師則回答說這樣的文義,確實很有可能被解讀成原來的「搬遷補償費」已經被「租金補貼」所取代。地主聽到後又氣急敗壞地去找建商,他絕對沒有要用「租金補貼」取代「搬遷補償費」之意思。但是建商不想改約,堅持當初就是要這樣取代。 

剛好台北市政府頒布新的「都市更新事業計畫同意書」範本,並要求新報核的案件都要使用這個同意書範本,這位地主原本簽的同意書就不能用了,建商於是要求地主再簽署一份新的同意書。但地主因為雙方的合約文字有爭議,所以遲遲不願簽。雙方僵持了一個多月,最後建商決定不要為了二十萬元讓案子卡關,就同意地主修改合約文字,在「增補協議書」加上「搬遷補償費」,地主失去的「搬遷補償費」才終於又「回來」了。 

合約解釋首重文義,雖然法律有規定解釋意思表示應探求當事人的真意,但在訴訟實務上,主張非如合約文義解釋的一方要負舉證責任,而簽約現場除非有錄音或錄影,否則法院很難還原現場,往往還是依合約字面上的意思為準,所以簽訂合約時一定要很小心,很有可能「失之毫釐,差之千里」,最好委請專業的律師協助審閱。 

俗語說:「羊毛出在羊身上。」建方補貼地主的租金,實際上為建方合建的成本之一,因此在協商合建比例時,自然也是要算入成本來評估。本案原本合約沒有租金補貼,是否因為當初在談合建分配比例時,已經將租金成本排除,事後難以探知。除非當時建商有將合建成本列出,並據此協商出一定的比例。因此地主最好能夠事先了解合建的基本常識,以免協商時什麼都不清楚,就同意建方所開立的條件,事後再後悔就來不及了! 

 

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本文節錄自一次看穿都更×合建契約陷阱:良心律師專業解碼老屋改建眉角一書,時報出版提供。

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